Människor frågar mig ofta hur jag började i kommersiella fastigheter, och jag berättar för dem att det var ett medvetet beslut för mig.

 

De flesta som börjar investera i fastigheter börjar med enfamiljens bostadsfastigheter eftersom det är det de är mest bekväma med. De säger till sig själva, “Allt jag behöver göra är ett par sälj en månad. Jag ska göra mig fem eller tio tusen dollar, då i slutet av några månader kommer de flesta av mina problem att ta hand om.” De förstår inte riktigt allt som är inblandat i att få dessa egenskaper att gå.

 

De tror att de kommer att tjäna stora pengar, men länge ofta hamnar de med många problem och mycket huvudvärk. De kanske har handlat i sitt jobb för ett uppfattat högre betalande jobb, men tycker att det verkligen tar en vägtull på sina liv.

 

Om du tillhör en fastighetsinvesteringsgrupp, ta en titt runt dig. Titta på de människor som har gjort tjugofem till femtio hus eller mer. Bor de livet av sina drömmar? Ännu viktigare, lever de livet av dina drömmar? De kan vara bättre än du är nu, men är det verkligen vad du vill arbeta för? Jag vet så många människor som har en stor portfölj av egenskaper men har verkligen inte uppnått den typen av frihet, framgång och rikedom som de verkligen önskar. Hur kan du ändra det här? Enligt min mening är svaret inom kommersiella fastigheter.

 

Varför kommersiell egendom?

Innan jag går in i det vill jag att du tar en titt på en av dom mest framgångsrika sajter, Lokalnytt, deras sajt dyker upp när du söker efter tex: lokaler i Malmö.

När jag bestämde mig för att börja investera i fastigheter stannade jag och tittade omkring. Jag insåg att de människor som gjorde de stora pengarna i fastigheter var de personer som ägde byggnader som inte hyser. Människor som ägde de stora lägenhetsbyggnaderna, de stora kontorsbyggnaderna, det stora lagren och industriområdet – det är de som verkligen tycktes leva en livsstil som jag ville ha.

 

De behövde inte vara där i deras egenskaper; de hade fastighetsförvaltare som tog hand om det för dem. Ändå var det de som använde kontrollerna, reste till exotiska platser och destinationer och levde den livsstilen som jag önskade så mycket.

 

Efter att ha tittat på detta under ett tag bestämde jag mig för att det måste finnas ett sätt att få det gjort. De kunde inte ha varit mycket smartare, har lärt sig mycket mer, eller har haft tillgång till fler resurser än jag kunde. Trots att jag inte visste hur omedelbart visste jag att jag kunde räkna ut ett sätt att göra det.

 

Jag satte mig och tog mig tid att lära mig att investera i kommersiella fastigheter, vilket är vad jag skulle rekommendera att du gör. Jag studerade och räknade ut exakt vad det skulle ta, och som jag lärde mig, blev kommersiell fastighet mindre och mindre av ett mysterium för mig.

 

Hur kan du börja? Låt oss först och främst prata om varför du skulle vilja göra det.

 

MER KASSAFLÖDE

Vilka är fördelarna med kommersiella fastigheter? Först och främst är en av de största fördelarna att kommersiell fastighet värderas annorlunda. Med “värderad annorlunda” menar jag hur mycket inkomst som en egendom producerar är direkt proportionell mot dess värde. Så om en fastighet ger mer inkomst, är det värt mer. Det har väldigt lite att göra med “market comps”.

 

För det andra, under vägen kommer du att få ett mycket större kassaflöde. Tänk om du skulle köpa ett hem på 250 000 dollar. Det $ 250.000 hemmet kan hyra för någonstans i närheten av $ 1500 per månad. Det underliggande hypotekslånet på det hemmet kan vara någonstans mellan $ 1000 och $ 1400 per månad. Så du hamnar med att vinna mellan $ 100 och $ 500 per månad i positivt kassaflöde. Det är inte ett mycket högt antal för det arbete du måste lägga i, och det kommer säkert inte att få dig på jetuppsättningen.

 

Låt oss nu titta på en liknande investering ur kommersiell synvinkel. Samma $ 250 000 investering kan sluta ge dig en 10-enheters lägenhetskomplex, baserat på 25 000 dollar per enhet för att förvärva fastigheten.

 

(Observera: Även om dessa siffror fungerar i de flesta delar av landet, inser jag att det finns vissa prissatta områden, särskilt västkusten och delar av nordöstra, där husen börjar i $ 600 000 + -området och $ 60 000 och upp per enhet är mycket vanligare för lägenheter. Försäkra dig om att dessa begrepp fortfarande fungerar 100% – endast siffrorna och vinsten är större.)

 

Låt oss säga att var och en av dessa enheter var två sovrum, som kan hyra i de flesta områden i USA, var som helst mellan $ 400 och $ 600 per månad. För enkelhetens skull, låt oss använda i genomsnitt $ 500 per månad. Vid $ 500 per månad gånger tio enheter tar du in $ 5,000 per månad – mer än dubbelt så mycket som du kan förvänta dig att få från samma 250.000 dollar enda familjebostad. Din underliggande hypotekslån skulle vara mycket lik vad du förväntar dig på bostadsfastigheter; för det här exemplet, låt oss använda $ 1400 per månad.

 

Ditt kassaflöde på den här 10-rumslägenheten kommer att uppgå till 3 600 USD per månad (5 000 dollar per månad, minus 1,400 hypotekslån). Nu kommer det att göra en skillnad…

 

MINDRE RISK

För det tredje, och i huvudsak, sprider du nu risken över tio hyresgäster, i motsats till en. Om ditt enfamiljshus blir ledig är du på kroken för hela inteckningslånet. Varje öre av det hypotekslånet, allt underhåll och allt som följer med det är nu ditt ansvar. Om huset är ledigt i två månader kan du bättre planera att spendera minst $ 2.800 för att täcka det hypotekslån plus diverse kostnader inklusive underhåll, verktyg, skatter och försäkringar. Potentiellt ser du på ett mycket stort negativt kassaflöde.

 

På kommersiella fastigheter, om en av dina tio enheter blir lediga till $ 500 per enhet, tar du fortfarande in $ 4,500. Så du får något mindre positivt kassaflöde men du upplever verkligen inte negativt kassaflöde. Säg att tre enheter är lediga – du täcker fortfarande din inteckning och lägger pengar i dina fickor! Ser du hur det finns faktiskt mindre risk i kommersiella fastigheter?

 

ÖKA VÄRDET

Den fjärde anledningen till att du borde investera i kommersiell fastighet är på grund av ett koncept som kallas “tvungen uppskattning”. Tvingad uppskattning innebär att göra saker med din egendom som ökar din inkomst och minskar dina utgifter. Kom ihåg att ju mer intäkter din kommersiella egendom medför, desto mer är det värt.

 

Till exempel, låt oss gå tillbaka till vår 10-enhetslägenhet. Låt oss säga att vi planerar att förbättra kvaliteten på varje lägenhetsenhet genom att byta golv, uppgradera till trevligare dörrknappar och badrumsinredning och belysningsarmaturer, kanske till och med lägga till takfläktar – alla relativt billiga fix-ups. Som ett resultat kan vi nu höja hyrorna med $ 50 per månad per enhet. Det är $ 600 mer i årlig inkomst per enhet gånger 10 enheter, eller $ 6,000 mer per år totalt (vilket också tar tillbaka alla kostnader för fix-ups).

 

Låt oss sedan minska våra kostnader med $ 100 per månad genom att skicka en del av verktygen till hyresgästerna eller genom att göra lite konkurrenskraftig shopping för vår gräsklipp och hitta ett företag som gör samma bra jobb för mindre pengar per månad. Tider 12 månader, vi har just sparat oss $ 1200 per år.

 

Den totala ökningen av årlig inkomst är $ 7 200 ($ 6 000 plus 1 200 USD). Genom att öka vår inkomst med 7.200 USD per år har vi ökat värdet på fastigheten med 72 000 USD eller mer. Det är kraften i tvungen uppskattning.

 

Det finns många strategier som du kan använda för att tvinga uppskattning och dessa är bara några av de enklaste. Men det behöver vi inte säga när du arbetar med 10 enheter i en byggnad, till exempel i vårt lilla exempel, har du möjlighet att förbättra många saker som hjälper dig att motivera de ökade hyrorna. Du kommer också att se dig själv hantera en bättre hyresgäst mix. Högkvalitativa egenskaper tenderar att ge stabila hyresgäster.

 

PASSIV INKOMST = FRIHET

Allt detta leder oss till den femte anledningen till att du borde investera i kommersiella fastigheter och det är den passiva inkomsten. Passiv inkomst är nyckeln till kommersiell fastighet. Det sätt på vilket kommersiella egenskaper hanteras och hur de tillåter en koncentration av insatser gör att du kan placera någon på plats för att hantera dessa egenskaper.

 

I början, på de mindre 10-enhetiga byggnaderna behöver du förmodligen hantera dem själv. Men när du klättrar dig uppför stege och börjar börja hantera 20 enheter eller högre, kan du då erbjuda gratis hyra på en av enheterna till någon för att hantera resten av enheterna för dig. Som vi diskuterade tidigare, även med 10 enheter kan du ändå göra en månadsvinst om ett par av enheterna är lediga, så att ge bort en enhet är säkert ett litet pris att betala för den frihet det ger dig.

 

Nu har du en bygghanterare på plats som hanterar alla hyresgästproblem, hyresgästförbättringar, städning och bortskaffande av avfall – allt i utbyte mot gratis hyra i din två sovrum, $ 550 per månadsenhet. Vanligtvis har dessa människor andra jobb, så du är inte deras enda inkomstkälla. Om dina byggnader är tillräckligt stora för att hålla dem upptagna på heltid, kommer du troligen att behöva betala en timelön utöver den fria hyran, men det kommer bara att vara en liten del av din totala månadsvinst.

 

Samtidigt kommer alla kontroller direkt till dig. Du deponerar dem, du betalar räkningarna, du håller skillnaden – och tro mig, den skillnaden kan vara väsentlig. Även på de små 10-enheterna som vi har pratat om är det enkelt att generera $ 2.000 till $ 3.000 dollar per månad i positivt kassaflöde, utöver dina kostnader. På större, 20 + enhetsbyggnader är det inte svårt att skapa positiva kassaflöden överstigande $ 5.000 till $ 10.000 per månad om dessa fastigheter förvärvas ordentligt. Och eftersom någon annan hanterar egenskaperna för dig, strömmar alla dessa pengar passivt, medan du spenderar tid med din familj eller reser eller letar efter spännande nya möjligheter.

 

Självklart finns det många fler stora skäl att investera i kommersiella fastigheter än de fem som jag har gett dig – i själva verket kunde jag lätt lista ytterligare trettio: kostnadsåtervinning, hur det finansieras, ledningsmöjligheter, ekonomisk våg och så vidare .

 

KOM I GÅNG

 

Så, hur kommer du igång?

 

Precis som du skulle börja investera i bostadsfastigheter genom att få din utbildning först (antingen “det enkla sättet”, genom böcker och kurser och investerargruppsmöten, eller “den svåra vägen” genom skolan av hårda banor) att komma igång med kommersiella fastigheter är att få din utbildning och lära sig terminologin. Det är inte det som skiljer sig från bostadsfastigheter, och det är inte så svårt att förstå.

 

Därefter ser du omkring – se vad som händer på din marknad. Hitta flera små lägenheter, kontor eller detaljhandel byggnader till salu, få den ekonomiska informationen om dem, och lär dig hur de fungerar – vad de hyr för, hur fulla de är, hur verktygen delas upp, vad kostnaderna är och så på. Börja med att göra några “övningar” erbjudanden – gå igenom motionerna att köpa fastigheten med så mycket flitighet som du skulle om du köpte en enfamiljshus. När du förstår vad inkomsten är och vad kostnaderna är, kan du börja ta reda på hur du skulle förvärva den egendomen.

 

Ju tidigare du får den här processen, desto tidigare garanterar jag att du kommer att vara en kommersiell ägare. Vänta inte att komma igång – nu är det dags! Detta är den bästa kommersiella marknaden under de senaste 50 åren. Egenskaper är tillgängliga extremt billigt och det finns många oroliga egenskaper som bara väntar på att bli upptagna med miljontals dollar i eget kapital hos dem alla. Bankräntorna just nu för kommersiell egendom är extremt låga. Dessa faktorer kombinerar att erbjuda dig en otrolig möjlighet. Låt inte denna marknad passera dig, eller du kan mycket väl ångra det.

 

Kan du tänka mig att köpa fem 10-bostadshus under de närmaste 12-24 månaderna? I slutet av den tiden skulle du ha 50 enheter, hanteras av någon annan och generera sex siffror av årlig passiv inkomst. Den spännande delen är att lägenhetsbyggnader bara är toppen av isberget, och enligt min mening, inte ens mina favoritinvesteringar. Jag föredrar personligen kontors- och butikslokaler som har en mycket högre vinstpotential. Lägenhet byggnader är trevliga men kontorslokaler och detaljhandel utrymme generera de riktigt stora pengar.

 

Jag kan lova dig att om du börjar följa dessa enkla strategier, genererar du mer än tillräckligt med guld för att fylla krukorna för dig själv, din familj och dina nära och kära. Ju snabbare du börjar, desto tidigare ser du din första vinst på $ 1 miljoner!